独身アラフォー女性の新築マンション購入記録とライフブログ

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マンション購入記 マンション購入豆知識

マンション購入記83. マンションの寿命

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独身アラフォー女性が新築マンションを購入しました。

自分の購入したマンション。一体何歳まで住めるんだろうか。

暮らし続けるにしても、売るにしても、長くもってくれないと困ります。

マンション購入した当時、営業担当者は「100年は住めますよ」、なんてチャラい感じで言っていましたが、そのまま信じるわけもなく、確認してみました。

100年以上住める?

国土交通省が平成25年9月26日に発表した資料「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 によると、

構造体としての鉄筋コンクリート効用持続年数は、120年、きちんとメンテされた場合は150年、と記載されています。

100年以上もつんですね!

でもこれは、あくまで鉄筋コンクリート部分のお話しで、マンションには、配管などの色んな設備が備わっています。

配管は、現在の新築マンションは、腐食に強い素材で作られているとはいえ、100年はもたなそうですよね。

ということは、鍵になるのは、きちんとしたメンテナンスがされていくか、ということなのだと思います。

それについては、現在のマンションでは、きちんと長期修繕計画が立案された上で販売されているので、安心かなと。

うちのマンションの場合、長期修繕計画では、各設備ごとに細かく修繕周期が設定されています。

大規模修繕は14年ごとに予定されています。

その修繕周期通りメンテナンスしていけば、壊れる前に補修、取り替えがされていくはずです。

以前賃貸で、当時築40年くらいのマンションに住んでいたことがあります。

築40数年で取り壊しになり、立ち退きとなりました。

昭和42年頃に建てられたマンション。

通算4年くらい住んでいましたが、住んでいた感じ、長期修繕計画とかは、おそらく存在していなかったと思います。

そして、定期的なメンテナンスなどもなく、修繕がされるのは、問題が起きてからでした。

そんな管理状態で40年以上もったマンション。

現在の最新資材で建てられ、メンテナンス計画もきちんとされているマンションであれば、150年とは言わないまでも100年くらいはもつんじゃないかな、と思っています。

鍵はメンテナンスと建築年と環境

メンテナンスさえちゃんとされていれば、長く持ちそうなマンション。

鍵はやはり、ちゃんとした管理ですね。

あとは、新築マンションにはあまり関係ないですが、建築年が1981年6月以前の旧耐震基準でなく、新耐震基準(震度6,7の地震にも耐えられる)であれは、大きな地震にも耐えてくれるのではないかと思います。

また、マンションが建っている立地も関係すると思います。

海に近かったら、塩害もあるだろうし、日当たりが悪いとカビに侵食されたり、地盤が弱いと傾いてしまったり、ということもあるかと思います。

それでもそんなにすぐは、影響はないと思うので、それぞれライフスタイルで何を優先して考えるか、なのでしょうね。

マンションの耐用年数

耐用年数とは、利用に耐える年数、のことです。

国土交通省が発表している資料によると、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造の住宅用建造物の耐用年数は、47年とされています。

この耐用年数を過ぎたら、住んではだめということではなく、減価償却の計算に使われるそうです。

例えば、4700万円の物件を購入した場合、

4700万円÷47年(耐用年数)=100万円/年 

毎年100万円ずつ、価値が下がっていきます。

戸建の場合、木造・合成樹脂造の住宅用建造物の耐用年数は22年とされているので、

同じ4700万円の戸建を購入した場合、

4700万円÷22年=235万円/年

毎年235万円ずつ価値が下がっていきます。

マンションの方が、固定資産税が下がりにくいと言われているのは、この計算が正体なんですね。

なので、戸建は築10年くらい経てば、建物分の固定資産税がぐっと下がるのでしょうね。

劣化対策等級

住宅性能表示でパンフレットに劣化対策等級というのが記載されている場合があります。

これは、住宅を長持ちさせる対策がされているか、という対策程度を表すものだそうです。(住宅金融支援機構のサイトより

劣化対策等級は1~3等級まであり、3が最も高く、劣化対策等級3の場合、75~90年の耐久性が見込めるそうです。

うちのマンションの場合、等級3で、重要事項説明の時にもらう書類の中に、「設計住宅性能評価書」があって、そこに記載されていました。

最低75年はいけそうです。

まとめ

調べてみると、営業担当の言っていたことも、あながち大げさではないな、と思います。

コンクリート的には100年以上は大丈夫で、ただし、マンションという建物はコンクリートだけで成り立ってるんじゃないので、色んな部位のメンテナンスが必要。

メンテナンスのしやすいマンションだと、きちんとメンテナンスされれば、75〜90年は持ちそう(劣化対策等級3の場合)。

そして、建物としての税法上の資産価値は、コンクリート造だと47年なので、47年後には、固定資産税のうち、建物部分は0になる。

うちんちのマンションの場合、きちんと長期修繕計画通りメンテナンスが行われていけば、75年は楽勝そうだな、と予想しています。

38歳で購入したので、85歳で売却すると築47年。

マンションの寿命が最低75年とすると、85歳で売ったとしても、あと28年は住めるので、売れそうだな、と思います。

さすがにその時になってみないとわかりませんが。(^^;)

ただ、現在2020年時点での築50年マンションと、将来の築50年マンションは、全く価値が違うのではないかな、と思っています。

その理由は、新耐震基準で建てられていることや、メンテナンスが容易にできるような設計で建てられていること、管理がきちんとされていること、コンクリート自体の質も向上していること、などが挙げられます。

最初の方にも書きましたが、以前賃貸住まいの時に、築40年のコンクリート造のマンションに住んでいて、ひどい雨漏りと、劣化、がありました。

立ち退きになったのですが、最終的な管理会社からの説明では、旧耐震基準で建てられたものなので建て替えざるを得ない、ということでした。

当時築40年くらいだったので、2020年の今からすると、50年以上前に建てられたことになります。

きちんとメンテナンスされてこなかった、昔のコンクリートで建てられたマンションも40年以上は持ったわけです。

なので、今の質の上がったコンクリートや資材で建てられたマンション、長期的な修繕計画もあって、きちんとメンテナンスもされていくマンションならば、40年は軽々と寿命を超えていくのではないかと思います。

江戸時代の寿命40歳くらい→現在の寿命80歳くらい、みたいな感じかなー、と個人的には思っています。

江戸時代は40歳は高齢者でしたが、今だと40歳って、まだまだ中間地点。

昔に建てられたマンションが現時点築50年だと、古くて設備が心配で、購入する勇気はないですが、最近建てられたマンションの未来の築50年は、まだまだ現役って感じになるんじゃないかなー、と思っています。

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