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マンション購入記59. 期間短縮型と返済額軽減型 住宅ローンの繰り上げ返済はどちらが良い?

投稿日:2020年8月7日 更新日:


アラフォー独身女性(@homeandpippi)の新築マンション購入記録とマンション購入後のライフブログです。

度々議論される、住宅ローンの返済方法。

期間短縮型と、返済額軽減型では、どちらが良いのか?

期間短縮型:繰上げ返済した分、返済期間が短縮される。
毎月の返済額は変更なし。

返済額軽減型:繰上げ返済した分、毎月の返済額が軽減される。
返済期間は変更なし。

私の場合、今年の9月でフラット35アルファ*の返済が完了するので、フラット35の繰上げ返済は、2020年冬から始める予定です。

*フラット35は、物件価格の9割までで借りると金利がお得なため、はみ出た分は、住宅ローン会社aruhiの「フラット35アルファ」というローンを別に組みました。

こちらは金利が2.895%と高めだったため、こちらを先に繰上げ返済していて、9月に完済予定です(残額5千円くらい)

アルファの方を完済したら、フラット35部分の繰上げ返済を開始します。


フラット35の繰り上げ返済の種類には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、繰り上げ返済の度に、どちらか選べます。

私は、しばらくは、返済額軽減型を選択する予定です。


フラット35の繰り上げ返済は、ネットからだと、10万円以上からできて、一部繰上げ返済の場合、手数料がかかりません。

なぜしばらくは、返済額軽減型を選ぼうと思ったか


一般的に、返済期間短縮型の方が、利息の総支払総額が少なくお得、と言われていますが、


私は返済額軽減型も結果として同じなのではないか、と思います。


要は、返済額軽減型の場合、返済期間は短縮されないので、利息を払う期間が長く、期間短縮型より、利息を多く支払うことになる、ということですが。。。


返済額軽減型のほうが利息の総支払額が高いのは、35年払い続けるという前提で比較された結果だからです。


どちらの繰り上げ返済方法を選んでも、繰上げ返済した時に減るのは、元金ということに変わりありません。


だとしたら、例えば、返済額軽減型で繰上げ返済を続け、55歳時点で残額500万円となった場合、律儀にその残額をきっちり35年の満期まで払い続けるとは思えません。


残額500万円くらいになったなら、あと少しなので、そこからは返済期間短縮型に切り替えれば、返済期間としては、最初から返済期間短縮型を選択して繰上げ返済をしてきた人達と同じくらいになります。


なおかつ、月々の返済額は、返済額軽減型で繰上げ返済する度に減額され、生活に余裕もできます。


浮いたお金をさらなる繰上げ返済用貯蓄へ、まわすことができます。


そう考えると、毎月の住居費を減らして将来のリスクに備えられる返済額軽減の方を、私は選択します。


今後の計画では、年2回ほど、繰上げ返済をしようと思っています。


住宅ローン控除10年間終了後は、返済額軽減型を計画的に1回か2回、余裕資金ができた時にプラスアルファで期間短縮型を実行、とミックスしていけば良いかと考えています。

で、結果的に60歳までに完済できる予定です。

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